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保安员在执勤中的应急处理预案
应急处理预案一:盗窃、匪警应急处理1、保安人员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)损害或威胁单位或群众生命财产安全时,要切实履行保安员职责,迅速制止犯罪。2、当发生突发案件时,要保持镇静,设法制服罪犯,同时立即通过通信设备呼叫救援。并及时向上级领导汇报。3、保安人员在听到求救信号后,要立即赶到现场。4、若犯罪嫌疑人逃跑,一时又追不上时,要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等。5、有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场,在警察到来之前,任何人不得擅自移动任何东西,包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等,不得让外人进入现场;在警察未勘察现场或现场勘察完毕之前,保安员不得离开。6、记录用户提供的所有情况,记录被抢(盗)物品及其价值,询问住户是否有任何线索等情况。7、若是运行过程作案,没固定场地,对犯罪嫌疑人遗留下的各种物品、作案工具等,要妥善保存交公安机关处理,切不可将保安人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。8、如有人员受伤,要立即设法送医院抢救并报告上级单位。9、保安班长做好现场记录,并写出书面报告报有关部门。应急处理预案二:发现斗殴1、执勤中(或业主投诉)或监控中心通知,发现有人争吵、斗殴的现象时,要及时制止。提醒:制止争吵、斗殴的原则为:(1)劝阻双方住手、住口。(2)对争吵或斗殴的双方或一方业主劝其离开现场。(3)持有器械斗殴,应先制止持械一方。(4)有伤员先送伤员去医院医治。2、迅速报告上级领导,由上级单位出面调解,如个人力量单薄,应请求增援。3、在制止争吵、斗殴双方时,切忌动粗,不允许恶言相向。应急处理预案三:发现业主醉酒闹事或精神病人1、醉酒者或精神病人失去正常的理智,处于不能自控的状态下,易对自身或其他人员造成伤害,保安员应及时对其采取控制和监督措施。2、及时通知醉酒者或精神病人的家属,让他们派人领回。3、醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序或侵害他人的行为,应及时上报上级领导。应急处理预案四:对爆炸物等危险物品的处理1、保安人员发现或接到有可疑物品时,要立即向主管领导及有关部门报告,并留守现场,阻止任何人再接触可疑物。2、主管领导立即组织人员赶到现场,向有关人员了解情况,如初步确认可疑物品为危险物品时,立即对附近区域的人员进行疏散,并设置临时警戒线,任何人不得擅自入内。3、立即向公安机关报案,并向公司领导通报。4、对附近区域进行全面搜寻,以消除隐患。5、待警察到达现场后,协助警察消除爆炸物危险隐患,并进行调查。6、如果危险已经发生,保安人员要立即赶到现场协助抢救、运转伤员,稳定人员情绪,保护好现场,安置疏散人员。应急处理预案五:接报刑事案件1、保安人员首先要问清楚报案单位、报案人姓名,并要求在场人员不得动用现场的任何物品,做好现场保护。2、将报案情况向主管领导及有关部门通报。3、保安人员到现场后对现场进行保护,劝阻、疏散围观人员,对现场及外围人员进行观察,并记录在心。4、对焚尸、焚物现场要迅速组织人员扑救,并最大限度地将现场保护完好。5、向当事人员及现场有关人员了解案情。6、向公安机关报案,等待警车到达现场。7、在向公安机关报案时将受伤人员的伤势一并进行通报,必要时送往医院救治。8、向警方介绍情况,并协助破案。应急处理预案六:接报治安案件1、接到斗殴、流氓、暴力事件报案时,要问清发案地点、人数、闹事人是否带有凶器。2、通报主管领导及有关部门,并立即赶赴现场,控制事态,劝阻疏散围观人群。3、制止双方的过激行为,分别将各方带到保安部,进一步了解情况,做好笔录,并提出对事件的处理意见。4、派人记录毁坏物品的数量。5、向公安机关报案,同时对打、砸、抢及蓄意破坏的肇事者,进行制止并扭送公安机关。应急处理预案七:对盗窃事件的处理1、监控中心接到报警后,应立即派保安员到现场。2、如证实发生罪案,要立即拨打“110”报警,并留守现场,至警察到达。3、禁止任何人员在警察到达现场前触动任何物品。4、若有需要,指令关闭入口大门,劝阻业主及访客暂停出入,防止盗贼乘机逃跑。5、当警察到达后,应清楚记下办案警官的级别、编号及报案编号,以做日后查阅、参考之用。6、认真对待传媒人员入内采访。7、尽快向主管领导呈交案情报告。应急处理预案八:防盗、报警系统误报、误操作处理1、监控中心接到报警信号要迅速通知离报警点最近的巡逻保安员前往确认。2、受调遣的保安员一方面速往报警业主家查询情况,一方面用对讲机与主管领导联系。3、经查实为误报、误操作造成报警的,由主管领导向业主讲解有关智能设施的正确使用方法,以防今后再发生类似情况。应急处理预案九:瓦斯、易燃气体泄漏应急处理1、当收到怀疑泄漏易燃气体报告时,要立即通知主管领导,并尽快赶到现场查看究竟。2、抵达现场后,要谨慎行事,敲门进入后,不可开灯、开风扇及任何电掣;必须立即打开所有窗门,关闭燃气或石油气掣。严禁现场吸烟。3、通知所有人离开现场,有关人员到场检查,劝阻围观人员撤离现场。4、如发现有受伤不适者,应小心妥善处理,等待救护人员或警察抵达现场。5、保安员在平时巡逻时应提高警惕,遇有不寻常气体味道时,应小心处理。对煤气及石油气总掣的位置和开关方法应了解和掌握。6、将详细情况记录下来,尽快呈交主管领导。应急处理预案十:火灾应急处理1、接到或发现火警时,立即向上级领导报告。根据火势大小,向消防队报警。2、保安主管接到火警通知后,立即到现场指挥灭火救灾工作。3、指派一名班长协同管理人员负责楼内业主的安全疏散工作。4、消防、监控中心立即通知有关人员到指挥部集结待命。5、大堂的保安人员立即控制大堂的出入口,对所有的人员,只许出,不许入。6、启动应急广播,向业主讲明某位置发生火情,不要惊慌,带好房间钥匙,锁门后有秩序地进行安全撤离。7、通知工程部变电室断电,启动备用消防电源。8、通知空调机房,关闭空调系统,开启排烟系统等消防应急设备。9、通知水泵房,随时准备启动加压水泵。10、消防队到达后配合其工作。11、通知有关工程人员将消防系统恢复正常。
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保安员遇到突发事件的处理方法和原则
一、方法不同性质的问题,采取不同的方法进行处理。1.对一般纠纷或违规的情况,可通过说明教育办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人。2.对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取“可散不可聚、可解不可结、可顺不可逆”的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决。在处理上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情结明显轻微,不需要给予处罚的,可当场予以教育。如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反客户有关规章的,交客户处理。3.对于犯罪行为,及时予以制止,把犯罪分子抓获送公安机关。执勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理在执勤过程中,如遇到不登记不出示证件强行进入,强行在不准停车的地方停车,在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可采取如下方法:1.处理问题时先敬礼、态度和蔼、说话和气、以理服人。2.对不听劝阻者,应立即报告客户单位/护卫点负责人,请客户单位/护卫点负责人按规定处理。3.发生纠纷时,保安员一定要冷静,避免争吵。一面按制度执行,一面向客户单位报告,请有关领导前来处理。4.若遇到个别人员蛮横无理,打骂保安人员,可由护卫点负责人或中队长连同客户单位保安负责人同此人共同协商妥善处理,若情节严重,报告公安机关依法处理。二、原则保安人员是公安机关的重要辅助力量。在日常协助公安人员维护治安秩序和护卫客户的安全时,必须及时处理各种问题。处理问题应遵守的原则:依法办事,执行公司各项规章,不徇私,以理服人。
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中华人民共和国物权法
第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。第三条国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第五条物权的种类和内容,由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。第八条其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十条不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第十一条当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。第十三条登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。第二十一条当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。第二十二条不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。第二节动产交付第二十三条动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。第二十五条动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。第二十六条动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。第三节其他规定第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。第三章物权的保护第三十二条物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。第三十八条本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第二编所有权第四章一般规定第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。第四十二条为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十三条国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。第四十四条因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第四十五条法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。第五十条无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。第五十二条国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。第五十五条国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。第五十六条国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。第五十八条集体所有的不动产和动产包括:(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;(四)集体所有的其他不动产和动产。第五十九条农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;(五)法律规定的其他事项。第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第六十一条城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。第六十三条集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。第六十六条私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。第七章相邻关系第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。第八章共有第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。第九章所有权取得的特别规定第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。第一百零八条善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。第一百零九条拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。第一百一十条有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。第一百一十二条权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定。第一百一十五条主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。第一百一十六条天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。第三编用益物权第十章一般规定第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度,但法律另有规定的除外。第一百二十条用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。第十一章土地承包经营权第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包法等法律规定办理。第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的,依照其规定。第一百三十二条承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。第十二章建设用地使用权第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:(一)当事人的名称和住所;(二)土地界址、面积等;(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(四)土地用途;(五)使用期限;(六)出让金等费用及其支付方式;(七)解决争议的方法。第一百三十九条设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百四十八条建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。第一百五十条建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。第十三章宅基地使用权第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。第十四章地役权第一百五十六条地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。第一百五十七条设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)利用期限;(五)费用及其支付方式;(六)解决争议的方法。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。第一百六十一条地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。第一百六十八条地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;(二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。第四编担保物权第十五章一般规定第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。第一百七十二条设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。第一百七十四条担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。第一百七十五条第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。第一百七十七条有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的,适用本法。第十六章抵押权第一节一般抵押权第一百七十九条为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十一条经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。第一百八十二条以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第一百八十四条下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第一百八十五条设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)担保的范围。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:(一)债务履行期届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。第二百条建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。第二节最高额抵押权第二百零三条为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。第二百零六条有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:(一)约定的债权确定期间届满;(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(三)新的债权不可能发生;(四)抵押财产被查封、扣押;(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(六)法律规定债权确定的其他情形。第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节一般抵押权的规定。第十七章质权第一节动产质权第二百零八条为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。第二百一十条设立质权,当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)质押财产的名称、数量、质量、状况;(四)担保的范围;(五)质押财产交付的时间。第二百一十一条质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第二百一十四条质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,给出质人造成损害的,应当承担赔偿责任。第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以要求质权人将质押财产提存,或者要求提前清偿债务并返还质押财产。第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。第二百一十七条质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当向出质人承担赔偿责任。第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成损害的,由质权人承担赔偿责任。第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用本节有关规定外,参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。第二节权利质权第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:(一)汇票、支票、本票;(二)债券、存款单;(三)仓单、提单;(四)可以转让的基金份额、股权;(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;(六)应收账款;(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的,当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自有关部门办理出质登记时设立。第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。第二百二十六条以基金份额、股权出质的,当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的,质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第二百二十八条以应收账款出质的,当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第二百二十九条权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节动产质权的规定。第十八章留置权第二百三十条债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。第二百三十一条债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。第二百三十三条留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间,但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。第五编占有第十九章占有第二百四十一条基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。附则第二百四十六条法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。第二百四十七条本法自2007年10月1日起施行。
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2021-04
提升执行力 一个好物业必有的铁规!
第1条铁规:讲功劳,不讲苦劳!讲结果,不讲如果!公司是全体员工的生存平台,没有公司没有结果,公司就无法生存,公司就没有钱发工资,所以,公司是讲结果的地方,做执行必须讲结果,而不是如果!所有员工,必须树立一个职业化的观念——讲功劳,不讲苦劳!讲结果,不讲如果!第2条铁规:团队至高无上团队是公司的生命线,在团队力量支撑产业实体的市场经济时代,除非你是来自异域的月球空心人。没有团队精神的人,尽早离开!第3条铁规:用老板的标准要求自己个人薪水、抽成、奖金的分配虽然与工作业绩相关,但它们最终是在老板所获取的企业利益的源头基础上实现。所以为谋求自身利益的兑现和扩大,就有必要以老板的标准来要求自己。在团队中,你的主管、你的客户,都是你的老板,你的工作态度必须要超越他们,否则你将永远是他们的指责对象。第4条铁规:敬畏就是把事情做在前面什么算是敬业的标准?只有一个标准,这就是你所做的事情是在别人之前,还是之后。如果是老板想到的事情,让你去做的,你做完了,但这算不上是在前面,前面还有老板。如果老板还没想到的事情,你做完了,很棒!同样地,比较对象还有主管、同事,看看自己的努力是在前面还是后面。面对一大摊子管理及后勤机关人员,让人挑刺是很委屈很难受的,但要知道,做在前面就可以去挑别人的刺,如果你想改变局面的话。第5条铁规:响应是个人价值的最佳体现个人价值的体现建立在团队对你的需要程度上!所以,每当上司发出倡议或团队中有人寻求工作支援的时候,在第一时间做出积极响应就是必须的事情,因为这关系到你的价值体现。第6条铁规:沿着原则方向前进对于原则方向只能接受它,不能抗拒它。如果你打算坚持下来并期望有所作为。那么,如何才能做好事情?很简单,沿着公司明文规定的原则方向前进,不要偏离,不要为人所左右,包括你的主管的某些指令在内。第7条铁规:先有专业精神,后有人才各个部门中有各种各样的人,但其中总有些人的存在是可有可无的,因为他们没有专业精神,他们无法被人所倚重,他们只是部门中的一些省略号,注定将要在只寻求结果的模式和程序中消失。因为专业精神,就是服务本身,服务既是指为客户服务,又是指为自己周围的同事服务。第8条铁规:规范就是权威,规范是一种精神有的人做事永远不能规范,因为他们从来没有把它视为是必须的,所以他们永远受到打压,成绩总是被人否定。规范是一种精神,一种可贵的习惯,这是它不容易养成的原因。但是,没有规范,就没有权威,规范意味着你不但懂得做人和做事,而且懂得如何做好它们。第9条铁规:主动就是效率,主动、主动、再主动主动的人是最聪明的人,是团队中最好的伙伴,是人人都想要有的朋友。永远要记住,主动精神是你最好的老师。在困难的时候能够帮助我们的,是主动而不是运气。第10条铁规:做事三要素,计划、目标和时间永远要有计划,永远要知道目标,永远不要忘了看时间
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2021-04
物业管理的形式分类
居住物业:是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑,包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等,当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。商业物业:有时也称投资性物业,是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所,包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关,特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大,所以常以机构(单位)投资为主,物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动,并用部业租金。工业物业:是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋,包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售、也有的用于出租。一般来说,重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要,通常只适合特定的用户使用,因此不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。其他用途物业:除了上述物业种类以外的物业,称为其他物业,有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁,隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少,对这类物业的投资多属长期投资,投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限,国家规定最高为50年。统计资料显示,2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元,物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中,整体的物业管理面积增长较为缓慢,年均增速约为6%。
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物业管理的法律问题
随着房地产业的横向与纵向发展,物业管理已成为各国立法重点,虽然物业管理行业在国外已行之多年,但在中国大陆仍处于发展阶段。中国大陆之《物业管理条例》虽已颁布施行,但各地司法实践仍存在疑义,本文乃尝试以「法律保护和法律规范的角度」为切入点及核心,采用了比较研究、判例研究、多种学科交叉研究等研究方法,从经济法学、民法学的视角,审视物业管理的主要法律问题,结合物业管理与住户的权益保障问题,对物业管理立法作一较为深刻的探讨与研究,以期中国大陆物业管理制度与立法更能趋完善。本文先于学理理上对物业管理之相关概念作出较完整的定义与厘清,再从现实上中国物业管理发展的进程、存在的情况、面临的主要问题加以讨论,尤其本文花费相当多的篇幅讨论业主自治的法律理论与实践,期能对于中国物业管理的发展有所助益。另外,本文也引介各国的物业管理职业资格制度,详加说明中国大陆建立物业管理职业资格制度的必要,并尝试描绘中国大陆物业管理职业资格制度的轮廓,以利将来实务之运作。除了物业管理职业资格以外,本文也对于国内外物业管理行业制度加以比较,并以保障住户权益实现为着眼点,提出完善物业管理相关立法的说明。最后,本文则对于政策及后续研究提出建议,在政策上建议政府在规划共同。
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你知道物业管理服务有哪些范围吗?
1.规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。《房屋修缮范围和标准》(试行)城乡建设环境保护部城住字[1984]677号《江苏省物业管理条例》江苏省人大常委会(2000)公告第17号《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号令2.总则通过分类分项分级,具体明确江苏省住宅物业管理服务内容及标准,体现“质价相符”和“明明白白”消费,规范物业管理服务行为,保护双方当事人的合法权益,促进物业管理行业的健康发展。本标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据,同时作为规范服务行为的标准,物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择,在委托管理合同中具体约定执行。3.公共服务3.1接待佩戴统一标志,仪表端庄、大方,衣着整洁,表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时,用语准确,称呼恰当,问候亲切,语气诚恳,耐心细致;使用文明用语,不应使用服务忌语。文明用语见附录A,服务忌语附录B。对业主(使用人)的报修与求助应耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项,征求业主(使用人)的意见。3.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。3.1.2服务时限3.1.2.1一级急修(如:自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目,具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定,大、中、小修标准见建设部《房屋修缮范围和标准(试行)》等确定(下同)。服务2小时内到位,24小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺;小修7日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。3.1.2.2二级急修服务1小时内到位,24小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修5日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受5日限制)。3.1.2.3三级急修服务45分钟内到位,24小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修3日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受3日限制)。3.1.2.4四级急修服务30分钟内到位,12小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。3.1.2.5五级急修服务15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。3.2房屋、共用设施、设备维护与管理
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使用权转产权,物业管理服务费如何变化?
物业管理服务费包括综合物业管理服务费,即指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用;停车管理费,即指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用;房屋装修垃圾清运费,即指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用;特约服务费,指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托、为其个别需要提供服务所收取的费用。其中综合管理服务费、停车管理费实行政府定价;房屋装修垃圾清运费实行政府指导价;特约专项服  务费除价格部门另有规定外,实行经营者自主定价。综合管理服务费中所指公共性服务主要含几项内容?它包括:(1)监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房,确保楼宇安全使用。(2)公共环境卫生保洁工作,包括打扫公共走廊、楼梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等。(3)水电供应,机电、消防设备,公共供排水系统以及其他公共设施的日常维修保养工作。(4)安全保卫和消防监督工作。(5)绿化管理维护工作。(6)公共场所秩序的管理。(7)接受委托代缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作。(8)代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务。综合物业管理服务费怎么收?在物业管理区业主管理委员会成立前,由物业管理单位根据其实际提供的服务,对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准,自评收费等级和收费标准,报经价格主管部门核准后收取。在业主管委会成立后,由其与物业管理单位协商收费标准报价格部门核准后收取。在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业,可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮,但最高不超过150%;在上述区域内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公),在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮幅度不超过100%。综合物业管理服务费何时起收?由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交锁匙为准)按月交纳,物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合服务费、公共水电费由房产公司或包销商承担。水电周转金怎么收?水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之间,物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。它实行政府指导价,由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围。公共水电费怎么收?它是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其他公共用电、用水的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费,业主(住户)无需再交;多层带电梯住宅业主(住户)应按月交纳。但物业管理单位应每月向所有业主公布上月使用公共水电度数、单价和总额及分摊办法。对物业管理单位收取物业费有何规定?物业管理单位收取物业费实行明码标价,收费项目和收费标准及收费方法应在醒目位置或收费地点公布。还应当定期(一般6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费用的收支情况,公布物业管理年度和小区或楼宇的重大措施,以接受监督。物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格,必须按分类价格分别执行,不得自行加价,不得以任何借口混合收费。其他部门有权再向业主重复收费吗?物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主(住户)重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同费项。业主(住户)不按规定缴纳物业费将受何处理?物业管理有权按物业管理委托合同的约定追偿
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