物业管理中矛盾的解决方式“顾客就是上帝”的理念提出后一直受到广大经营商家的推崇，不管是表面的还是深层次的，对顾客提出的任何问题，商家都会想尽办法去满足，因为这是一个市场经济的时代，顾客是企业生存的土壤。作为物业管理，其产品为无形的服务，顾客接受产品的过程也是产品生产的过程，在这个过程中产生的任何瑕疵都不可更改，因此，产品的买卖双方极易产生矛盾。一、物业管理中出现矛盾的来源随着中国住房体制改革的深化，尤其是二十世纪后五年，政策的引导、市场的繁荣、科技的进步、现代管理水平的提升，我国住宅产业得到了突飞猛进的发展，城市居民的中产阶级化，伴随了物业管理行业作为一个“朝阳产业”日益受人关注，尤其在深圳，优秀的物业管理与优秀的城市建设一起，交相辉映，带给深圳市民得天独厚的优越感。而在内地的物业管理探索中，则在不断地重复着从前的诸多弯路，使企业受困、市民受气、政府受累。造成这些原因的有当地的大气候：经济支付能力不足、政策配套不完善、开发建设不规范、业主消费意识薄弱等等，也有作为社区的小气候：物业管理自身的定位不准确，缺乏基本的矛盾管理技能等等。归结起来，有如下几点：（一）对物业管理企业服务质量不满，原因有可能确实是物业服务不到位，也有可能是业主对物业服务消费的理解不深刻。（二）开发建设单位和市政等原因导致的配套设施不全给业主生活带来不便，业主不能找到这些机构，而住房消费在一个人消费结构中所占的比例使得消费者又不可能忽视掉这种不适，于是只能通过他们所能找到的物业服务机构发泄这些不满。（三）法律、法规不健全或政府指导不力引起的饱食终日行为。社区不同于一般的社会群体，其组成成员在社会中扮演各种角色，也就是说各色人都有，所提出的问题也五花八门，其中不乏千奇百怪，某些问题甚至在行业内都是不能克服的问题，而对物业服务消费观念理解不透彻使得部分人以为物业公司是万能的，于是各种问题也会通过物业寻求解决办法。对待矛盾的现状二、单就对矛盾理解水平上面，各物业公司往往步入以下误区：（一）完全规避矛盾。这是在内地物业管理当中最为广泛存在着的，通过牺牲物业公司的物业利益权利用来降低业主的不满，追求社会效益，并美其名曰“建立一个缓冲期”，其最明显的特征就是开发商“免×年物业管理费”，很大部分业主在办理入住时不必签业主公约——同时也不必认可这家物业公司就可以取得钥匙，最终是这家物业公司就象是被精心培育起来的花瓶一样，而不能在小区的任何管理事务中发挥作用，包括对装修的控制也仅陷于空谈。全部管理成本由开发商包干，羊毛出在羊身上羊还高兴。究其原因，这类物业管理是典型的传统“房管”的反动：房管把一切来自于物业使用人的矛盾都看作是有害的，而它们把一切来自于自身的矛盾都看作是有害的。这类物业公司也是最虔诚的“上帝”“管家”论者，我们暂称之为“泥菩萨”型物业管理。（二）将矛盾束之高阁。对待社区内的种种纠纷，仅仅采取一种和稀泥的方式去处理：休息时间装修施工扰民、夜间宠物扰民，只要没有接到投诉电话，就不去管它；对车辆占道，楼道内堆放杂物，睁只眼闭只眼，见怪不怪。业主上门投诉，端杯茶让其消气了事，其它一切照旧。也许这样的物业公司管理人员正属“人际关系”观点的忠诚拥戴者，这是“和事佬”型物业管理。（三）迁就和姑息。也有这样的物业公司，穷则独善其身，只顾自己埋头服务，对别人不珍惜其劳动成果的现象默默忍受。譬如地上的烟头，业主一边扔，保洁人员一边扫，却从来不对业主说出半个“不”字。这样的物业公司，物业管理人员大多数处于全天候上班的状态，但是业主依然不能满意。这是“孺子牛”型物业管理。（四）为虎作伥强出头。毋须多言，这样的物业管理公司就是以“保安打人”为代表的一类公司，当然随着市场的规范，这类具有显性矛盾的物业公司应当是越来越少了，它们是对矛盾采取了不恰当的“强制”手法，并且在多数情况下是去干预本不应由物业管理公司去管理的矛盾。如须冠名的话，则可称之为“黑旋风”型物业管理。上述公司在当前的物业管理行业当中仍然比较普遍地存在着，它们拥有大量市场意味着国民意识还有相当部分处于矛盾观的早期，但是随着时日的延进和优秀范例的逐步出现，这些情况可望得到改观，而改观的基础正在于矛盾管理在物业管理实践中的有效运用。三、正确对待矛盾的方法如果将社区视作一个单纯的模型，出现矛盾的关系方有：※单个业主之间※单个业主与业主公益之间※房地产商与个别业主之间※房地产商与全体业主之间※物业公司与个别业主之间※物业公司与房地产商之间※物业公司与全体业主之间应该看出，优秀的房地产项目取决于房地产商、物业公司与业主之间的良性利益平衡，而成熟的社区进入正常管理期以后，房地产商退出，物业公司则与业主公益逐步趋同，矛盾的关系方将只剩下前面两类，要达到这样一个过程，则需要物业公司一系列耐心细致的努力：四、转变对矛盾的认识，对之加以重视。作为一家物业介入一个具体项目的同时，应当对可能出现的矛盾进行认真的评估：业主对物业管理的接受程度如何？业主自治的能力如何？该房地产商对业主的承诺是否存在不良隐患？业主与开发商之间是否存在潜在的纠纷？在多大程度上会波及到物业管理？物业管理的基本利益能否得到保证？中海的“四不接”，应属物业管理企业正视矛盾、自我意识觉醒的典型范例。五、规范重点的矛盾控制管理。物业管理公司应当对经常性的、不断重复的重点矛盾过程进行程序控制，简单说来，即应当规范出行之有效的接管验收、入住、装修、报修与投诉处理以及回访等管理规程，并且坚定不移地执行它，环环把关，环环相扣，接管验收执行不力，则将导致入住、保修时期的矛盾关系恶化，装修控制不力，则将导致物业管理的基本目标不能实现。至于投诉与回访，更是与业主关系处理的关键，应当放到首要位置。六、公正地处理所面临到的各类矛盾：如果矛盾是现实存在的，那它一定会在某个时候激发出来，这时物业公司在社区当中，往往充当着协调人和仲裁者的角色，处理得当则各方满意，处理不当则会丧尽民心。在毗邻维修的实践以及面临扰民争议的情况时，一线的管理人员应当善于利用沟通技巧，说服相关人员学会承担责任和规避责任，而不是去推卸责任；鼓励他们去争取权利和履行义务，而不是漠视这一切。（当然，不要去挑拨离间！）在这里，回避、迁就、强制、妥协和合作都将综合加以运用，以求最终结局逐步向自己的目标靠拢。七、在明显处于过低的矛盾水平时，要善于适时地引入和激发矛盾。很多物业社区的特征不在于物业公司如何引发了业主们的不满，而在于业主们根本不知道/不理会它的存在，这样的情况在即使象上海这样的大城市也是比较普遍的，很多免几年物业管理费的商品房届时也将面临同样的问题，此时沟通是最重要的，筹备召开业主大会、开展社区文化均不失为引入矛盾的基本方法，而在这里，必须提到入住环节对物业公司的重要性，入住是业主与物业公司的第一次接触，物业公司的表现将决定其在社区的存在价值，通过验证、填表、签约、收费、看房，也在事实上决定了未来社区关系中的最低矛盾水平。八、关注物业管理服务的成本矛盾。长时间的物业管理实践会使我们知道：哪些矛盾是迎刃而解的，哪一些是致命的。这里必须提到小区物业管理中收费难和收费低的现实问题。当前物业管理费收入远远不能支付员工的工资，而员工的工资还不足以如此驱动工人去日夜劳作。我们应当引入沃尔玛尊重理论：我们的存在是为顾客提供价值，这意味着除提供优质服务外，还应当为顾客省钱。物业管理同时追求效果和效率，效果是目标实现最大化，效率是资源耗费最小化。部分深圳企业之所以从内地接管物业黯然退出，就于是承诺过高的管理服务标准，而使管理成本在事实上超越了当地所能接受的管理费标准上限，形成了致命的矛盾。仔细想来，矛盾的根本目标正在于认识与合作，亦即所谓的“不打不成交”，我们给业主们带来了实质上生活质量的提高，但我们的从业人员们对与业主进行交往普遍抱有恐惧、忧虑和失落，这不是正常现象，当前广泛的功能失调的矛盾存在于我们的物业管理实践之中，这是因为我们处在服务行业的边缘，我们还没有发展强大。那就让我们从现在开始，建立信心，正视矛盾。

小区业主委员会为何成立难？东莞市致美物业管理服务有限公司是一家专业的物业管理公司，后勤管理服务公司，管理的项目有小区，办公楼，写字楼，厂房等物业。其中数小区物业比较特殊，因为小区有一个自发性的自治组织，业主委员会。作为业主自发成立的自治组织，业主委员会的法律职能和管理职能往往是社区是否和谐的关键。在这里所讲的和谐，不仅是小区的气氛，更是业主与物业公司，业主自身权益是否健康。然而，在多年的实践中，东莞市业委会的覆盖率一直不高，原因往往是多种多样的。首先一个原因是公民素养。业委会往往自发成立，这就需要生活和工作上完全不相干的一批人，在短时间内统一意见。在这个对门；邻居都不熟的年代，这种自发往往陷入自说自话，业主之间很难形成共识。其次是客观条件的限制。比如东莞市新小区很多，入住率高，按照物业管理条例的规定，交房面积达到一定比例后，九可以成立业主委员会。但会令人费解的是，在东莞市部分小区，竟然入住率为门槛，所以使得业主意愿再强，都难以成立业主委员会。还有就是有意无意的不作为。业主委员会虽是自发成立，但也需要物业公司，以及相关管理部门和社区等协助指导成立，一环不给力，再使劲儿也无用。有事想想，业委会就像唐僧，没有九九八十一难，就难以修成正果，哪怕是最终成立业主委员会，还会遇到财务、法律和个方质疑的重重困难。要知道，小区哪怕只有户人，也会众口难调，有人说停车难，有人说房屋质量有问题，有人抱怨环境卫生不好。所以，业主委员会内部往往是一个博弈的过程，博弈的过程并非谁说了算，而是大家能够积极的妥协。最终，是的业主委员会能够与物业公司形成有效制约的关系，既能保证业主利益，还能促进物业水平的提高。尤其是在当下物业费市场化，小区停车场难问题凸显的时候，业委会的作用胜过多少社区工作者的口舌与奔忙，基层矛盾也能化解与于无形之中，何乐而不为？注：此文出自东莞市致美物业管理服务有限公司

怎样清洗空调？东莞市致美物业管理服务有限公司是专业的清洁公司，专业清洗空调、中央空调、挂式空调、柜式空调。一、正确清洗方法1、空调清洗不但要清洁过滤网，还要清洁散热片，室外机的空调风轮、空调排水槽。2、时至今日仍然有大多数家庭对空调的清洗通常只停留在过滤网层面，事实上这样做并不能够完全清除空调带来的污染。因为过滤网只过滤了一部分的灰尘，仍会有部分灰尘通过过滤网累积在散热片上，并累积了大量的病菌。3、了解空调污染的真正的原因后，我们可以在清洁空调每次多做1步，清洁过滤网的同时对空调散热片也进行清洗及消毒，这样才能有效抑制散热片细菌滋生给室内空气带来污染。4、每月清洁消毒过滤网1次。5、每季度清洁消毒空调散热片、空调外机风轮、空调槽。6、除了养成每次清洁消毒空调过滤网，定期对空调散热片进行清洁消毒也是必要的。7、每年在换季的时节空调首次开机前都应该进行彻底的清洁与消毒，但是在空调使用频繁月份如夏季，由于人们可能会长时间待在空调房内，室内空气质量直接影响着我们的健康，所以需要定期对空调进行清洁。简单的方法便是对空调每月消毒1次。8、空调散热片不可拆卸，而且由于其机构的特殊性，仅靠湿布擦拭、刷子清洁等手段是没有用的，而且还容易损坏散热片。对此，消毒空调散热片应使用正规空调消毒剂，自己动手就可以轻松完成。同时，选用产品需具备“国家卫生部消毒产品证号”，这样杀菌消毒效果才有保证。另外由于散热片上的污垢和病菌被清除，空调制冷效果也会更好，实在不失为一箭双雕之举。9、当然除了解决空调污染的源头之外，空调使用期间，空调房要经常开窗通风，保持空气流通，以减少室内空气污染。10、清洗价格空调清洗价格空调类型台/元价格（R410环保雪种）　备注　（需要高空作业费、每台100元）1P空调清洗价格20050元/压内机100、外机100，2P空调清洗价格22060元/压内机110、外机1103P空调清洗价格25070元/压内机130、外机120天花机3P空调清洗价格28070元/压内机150、外机130柜机5P空调清洗价格30080元/压内机180、外机120天花机5P空调清洗价格38080元/压内机200、外机180二、空调清洗步骤（一）过滤网清洗1、将窗户打开，通风，先用抹布把空调外壳擦拭一遍，然后把外壳打开，将滤网拆卸下来，拿水管用自来水冲洗，不要用洗洁精一类的东西，直接冲就可以，如果水流不够急无法将污垢冲下的时候，可以将浴室内的莲蓬喷头调到最急水流档，然后冲洗，一般都能冲洗干净；冲洗干净后放在阴凉处风干，不要在太阳下暴晒，过滤网一般是塑料的，经受不起高温。最后过滤网干爽后装回空调内部，将空调外壳关闭即可。2、注意事项：清洗的时候一定不要用刷子一类的东西，那会把过滤网的过滤眼刷大，对过滤网是个损害，也影响空调的使用效果。（二）散热片清洗1、清洗部位（1）换热器表面：指本标准中的盘管翅片式空调设备的蒸发器及冷凝器所有与影响设备的热交换效率有关的各个热交换器的翅片内外表面污垢。（2）送风机构：指本标准中的盘管翅片式空调设备上除蒸发器及冷凝器两大热交换器，所配套组装的进风构件、过滤构件、送风构件、风道及软管、出风口构件、凝水托盘、机体外壳等所有与影响设备空气调节质量有关的相关送风机构的内外表面污垢(另安装延长的风管除外)2、清洗工具（1）空调清洗剂、塑壳清洗剂。（2）清洗空调风机、水管等。（3）清洁毛巾3条、螺丝刀等其他工具。3、清洗步骤（1）首先拆卸导风板、过滤网；拆卸中框螺钉取下外壳，移开遥控器信号接收板；移开温度传感器，拆掉导风叶片。（2）套上空调防水罩，喷洒空调清洗剂清洗铝翅片；（3）喷洒塑壳清洗剂清洗风轮，刷洗空调风轮；（4）刷洗空调铝翅片,冲洗空调风轮，清洗空调排水槽。4、二次清洗每年夏冬之初进行二次大的清洗，以达到杀菌、消毒、净化的目的。清洗空调，去除微生物滋生，消灭细菌根源，使风机所送调节风符合空气卫生标准。5、趁早洗越早洗空调，对您的家人身体越有好处，也能使您家空调更长寿。三、消毒方法（一）空调消毒剂（挂壁机专用）1、关闭空调电源，拔去插头，开窗保持室内空气流通；2、打开空调表面面板，取下过滤网、空气净化过滤器（部分空调具备，参阅空调说明书），露出散热片；3、扳去喷头顶部保险片，充分摇匀瓶罐，离散热片约5cm处，按上下顺序对整个散热片进行喷洗；4、喷洗结束后等候15分钟左右，要用高温的水蒸气进行向里施压冲刷，把附着在翅片上的赃物冲进水道。将过滤网装上后，再运转空调制冷程序15-30分钟，污水自动随排水管排出。（二）空调消毒剂（柜式机专用）1、格栅式空调：关闭空调电源，拔去插头，透过空调出风口挡板或打开下方进风口处面板，看到散热片。2、滑盖式空调：开启空调，滑盖滑下正常出风后，拔掉插头断电，透过空调出风口挡板，看到散热片。3、喷嘴处插上喷射导管，扳去喷头顶部保险片，充分摇匀瓶罐，透过出风口对准散热片5cm左右进行喷洗。4、喷洗结束后等候15分钟，再正常运转空调制冷程序15-30分钟，污水自动随排水管排出。注意：请在使用时将导管插紧，以免喷射时掉落。（三）空调清洗消毒的最佳时间1、春季（4月份）空调首次开机前清洁消毒1次。（清洗过滤网、散热片）2、秋季（9月份）空调使用过程清洁消毒1次。（清洗过滤网和散热片）。3、日常清洗：每月清洗空调过滤网。二、空调添加雪种的方案（一）空调缺少氟（雪种）的判定1、调试方法：空调正常开启一段时间后，吹到身上的风感到很凉，并能很快达到设定温度，室外的压缩机能像电冰箱一样开一会儿停一会儿，就可以说是正常的。2、测量方法：用温度计测量室内机的进、出风口的温差，差值在8℃以上为正常，温差越大说明空调的工作情况越好，好的可达15℃左右。3、查看方法：在开机十几分钟后，打开室内机面板，应能看到蒸发器(铜管上串满铝片进行热交换的部件)上均匀布满冷凝水(像露水一样)，为正常(空气湿度大时多，反之较少)。如果一半有一半没有，可能为缺氟。如局部结霜或结冰也不正常。4、触摸方式：如室外机在人手能摸到的地方，可在开机十几分钟后用手摸。室外机有两个铜阀门，一个接粗铜管，一个接细铜管。用手摸两阀门应有温差；粗的应比细的温度低些，摸着比较凉为正常(在温度高时也应有冷凝水)。再摸室外机的热风是不是热呼呼的，如果不大热可能就是缺氟。5、观察方式：使用空调半年以上的用户，可察看室内机的管道接头和室外机阀门处是否有明显的漏油迹象，如有明显的漏油现象则表明机器有泄漏，因为油氟互溶，漏油必漏氟，漏氟必漏油。（二）加雪种的方法1、先从成分说起：R410a是一种新型环保的冷媒。有的商家卖的时候说是无氟空调这是不严谨的说法，R410a是R32和R125在液态下1：1混合物，是疑似共沸冷媒，沸点是-51.6摄氏度。而2种冷媒的成分里都含有氟元素，怎么能叫无氟空调呢？他是环保的冷媒原因是因为合成410的2种冷媒里不含有氯元素，而R22里面含有氯元素在R22进入大气层后里面的氯元素会分解出来和臭氧发生反应破坏臭氧层，所以R410是环保的。2、特点：它是环保的，2种冷媒在液态下1:1的混合，压力是R22的1.6倍能提高蒸发和冷凝效率，用POE合成油（醚类油）。3、操作要求：安装时候不能用空气排空必须抽真空，所用工具必须是专用不能和R22的混合使用。4、维修加注时候所有工具必须是专用的，包括系统所用配件也必须是专用（因为他的压力很高，不是专用的可能会导致爆裂泄露）。加注前必须先查到漏点，处理好漏点后加剩余的冷媒排放抽真空（30分钟以上根据真空泵的能力而定），液态定量加注（如冷媒罐子不带虹吸管将罐子倒过来加注），当罐子里面的冷媒少于10%时候不可以再给系统加注因为在气态下2种冷媒的比例是不一样的）。5、好多人都说不用抽真空一样用，你们错了，你们没抽是一样用效果也差不多，如果是你自己家你会不抽吗?有人可能会说是我自己我也不抽，那你看完了你在决定抽不抽。那为什么一定要抽真空呢?先从成分说你不抽真空可能会有空气残留在系统内，这样势必会导致这2种冷媒的比例不一样，多少都会影响效果。在从冷冻油来看：R410用的是POE合成油多为多元固脂类多由酸和醇合成而来:（酸+醇=脂+水）这一反应过程是可逆的，也就是说冷冻油遇水也会逆反应成为酸和醇，而这个酸会和系统里的金属发生反应产生金属盐颗粒，能造成系统堵塞，而且这个算也会破坏压缩机的线圈漆包层，从而对系统造成极大的破坏。6、有的人会说我都没抽也没事，那是是因为你运气好空气中水分不多被干燥器吸收了，还有时间没到或许一年会坏或许2年。四、空调漏水处理方案处理漏水首先应判断漏水的原因。无论水怎么漏，都是有来源的，先找出水是从哪里漏出来的，再想法去解决自然就不难了。（一）一般漏水概括起来无非就两种：1、自然脏堵，这个我就不多说了，最简单的吹下排水管就OK了（补充一下还有蒸发器脏和内机后面的小水盘脏堵引起流水不畅，不行就清洗内机了。）2、外界的因素引起的漏水了，这个没有什么规律，只有靠自己的细心观察了（比如老鼠咬坏排水管，安装水平不到位，内机塑件变形等）3、最后试机一般就是制冷开机观察十几分钟和倒几瓶自来水看看流水状况。

空调清洗为什么每年都要对空调进行清洗，东莞致美物业管理服务有限公司是一家专业的空调清洗的清洁公司和物业公司一、空调清洗的目的1、空调清洗是空调机的维护、空调保养的主要关键，有利于提高制冷效果，有利缩短降温时间，有利空调节能，有利延长空调机使用寿命。2、空调清洗有利于改善室内空气环境卫生，防止疾病传染。二、清洗空调的原因1、长期使用空调的人们会发现，空调器在工作一定的时间后，其制冷、制热效果会明显下降，且还伴有一些怪味。而长期生活在这种环境中，人们常常会感到头晕、乏力、感冒等症状，专家警告：这是得了空调综合症。那么为什么会出现上述现象，又如何来解决这一问题呢？2、这是因为空调是在密闭的环境下工作，室内空气质量下降。空气质量下降的主要原因是人身的代谢物、CO2升高、生活过程产生的废气、尘埃等物质造成的。空调运行过程中，这些物质会牢固的集结在空调器室内机蒸发器翅片上，从而影响空调的制冷、制热效果，更重要的是这些污垢和污染物带有细菌，会滋生许多霉菌、细菌和病菌，当空调再次工作时，这些细菌在一定条件下就会很快分散到室内空气中，使空气细菌含量上升，长期在这种环境中生活，人们就易染上疾病，特别是免疫功能低下的老人和儿童，更容易染上疾病。3、公布的空调卫生状况调查结果显示，在对60多个城市的空调系统风管积尘量和积尘细菌含量的检测中，存在严重污染的空调风管占47.11%，中等污染的占46.17%,合格的仅占6.12%。这组触目惊心的数字告诉我们，头顶上的空调成了危害家人健康的污染源！4、密闭环境下，空气流通不好，室内污染物浓度增加，空气质量下降，对人体会产生不良影响及危害。5、室内空气污染可对人体的神经系统、呼吸系统、免疫系统造成危害，引发各种疾病或者使心脑血管等慢性病复发。6、世界卫生组织已将室内空气污染与高血压、胆固醇过高症及肥胖症等共同列为人类健康的10大威胁之一。7、日常生活中，有一些群体身体虚弱、抵抗力差，对环境适应能力也较差，主要包括婴幼儿、孕产妇、老年人、残疾人和患有急慢性疾病的人。8、人的一生约有80%左右的时间是在室内度过的，而婴幼儿、孕产妇、老弱病残等敏感人群在室内停留的时间更长。备注：此文出自东莞致美物业管理服务有限公司

东莞后勤管理服务因其在各单位中履行服务职能，形成了区别于其他管理活动的8个方面的特点。1、社会性:东莞后勤管理服务社会性的特点可以从3个方面来理解。一是后勤管理的内容。由于社会目前可能提供的后勤服务还不能满足各单位的需要，一个时期内机关办后勤、企事业单位办后勤的状况还无法彻底改变，因此，各单位的后勤服务门类，无所不包。二是后勤管理与社会上的联系。各单位的后勤离不开社会的供给、无论是物资、设备、能源、交通，还是人员、技术、空间、信息，都要由社会来提供，各单位的后勤要受社会的制约和影响，社会是各单位后勤工作的总后勤。三是后勤管理发展的方向。各单位的后勤服务正在向社会化的方向发展。数量更多，范围更广的后勤服务将随着社会的进步逐步由社会承担，后勤服务社会化迟早要实现。社会性这一特点要求后勤管理人员充分注意和利用社会上的各种条件为本单位服务，同时又要力所能及地创造条件为社会服务，改变封闭式的后勤管理。2、经济性:东莞后勤管理服务工作是行政工作，又是经济工作。后勤服务劳动属于商品经济范畴。后勤工作的实质是通过市场经济手段和生产（劳务）、交换、分配、消费四个环节，对后勤资源进行高效的配置，而经济核算则是后勤工作的重要内容。3、服务性:东莞后勤管理服务工作是服务工作。从它的管理对象来看，后勤工作并不直接体现一个单位的职能，而是单位职能活动进行的服务性工作。服务是后勤管理的一个特点，也是后勤管理的全部意义所在。4、时间性:各个单位的职能活动是一个有严密组织、严格程序的过程。为职能活动服务的后勤工作也必须按照这些程序的要求进行管理。每项服务工作都因职能活动的需要面有确定的时间要求，这就决定了后勤管理具有很强时间性的特点。这是其一。其二，时间性还体现在“后勤先行”方面。任何活动都要有一定的物资条件做保证，以一定的物质条件为基础的前提，后勤工作就是提供基础和前提的工作。其三，时间性还表现在很多后勤工作受到季节的影响和制约，违背了季节的要求，就会出现失误，造成损失。5、复杂性:东莞后勤管理服务工作繁重，任务多，是复杂性的主要特性。诸如人事、财务、物资、设备、基建、房屋、伙食、交通、医疗、卫生、园林、环保、计划生育、幼儿教育以及其他各项综合服务工作，都由后勤部门管理。政策性强是其复杂性的又一个特性。财经纪律、基建法规、车辆配置原则、工资调整及发放等，后勤管理部门都必须按照党和国家既定的方针、政策、法令、法规办事，决不能随意而行。涉及面广，内外关系多，是后勤管理复杂性的第三个特性。在目前社会这个大“后勤”尚不完善的情况下，要完成这种全面的主体服务，各单位就不可避免地形成“大而全”的后勤服务体系，后勤机构庞大，服务项目齐全，把职工的衣、食、住、行、生、老、病、退、死等事宜几乎全部包下来。而要完成这诸多的服务内容，后勤既要与单位的每个职工打交道，又要与社会的有关部门保持经常性的密切联系，不仅有纵向联系，还有横向联系，不仅涉及到人，而且涉及到财、物、时间和空间。6、群众性:东莞后勤管理服务的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。它必须天天接受群众的监督和检验。为了搞好后勤管理，还必须坚持发扬民主，坚持群众路线，这是依靠群众、相信群众、做好后勤管理工作的重要方法。7、知识多科性:东莞后勤管理服务需要有广泛的知识作为基础，在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。在后勤工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或几种专业。这就要求后勤管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平。8、专业技术性强:随着科学技术的发展，单位专业门类越来越多，而后勤又是单位专业最集中、密集的领域。专业门类多、技术性强是现代后勤的一大特点，这个特点使后勤管理具有很强的专业技术性。首先，专业门类多，使后勤分工越来越细，后勤综合保障能力产生于复杂分工基础上的高度综合，对后勤管理的协同性要求提高。其次，随着现代科学技术在后勤的运用，后勤设备的高科技含量增大，后勤保障手段更加先进，要求后勤有较高的技术管理水平。再次，在后勤现代化建设进程中，科学技术渗透到后勤管理各项职能活动中，增大了后勤管理的科技含量；电子信息技术广泛应用于后勤，提高了后勤管理的自动化水平。如上所述，都使后勤管理具有鲜明的专业技术性，对后勤管理队伍素质提出了更高的要求。

一、东莞家政服务工作内容制作家庭烹饪1、根据雇主家庭的口味制定食谱，做好一日三餐的烹饪工作。2、根据家庭不同成员、如幼儿、老人、孕妇和患者有不同疾病人的营养需要，以及根据季节的变化，有针对性地搭配辅食和食物。3、保证食品卫生。针对各种食物的不同清洗方法，严格按要求操作。做好食品的储存和保管工作，准确鉴别变质食物和食品。4、用餐完毕及时清洁整理厨房、炊具和餐具等。二、东莞家政服务工作内容家居保洁1、厨房卫生厨房卫生包括炊具卫生、下水道去味、纱窗、墙面清洁等。2、居室卫生居室卫生包括居室除臭、除虫、打扫等工作。3、衣物卫生衣物卫生包括衣物洗涤、衣物保养、衣物熨烫、其他用品如领带、鞋袜的清洗与保养。4、家居设施的清洗与保养(1)地毯、地板、地砖和大理石的清洗与去垢。(2)墙板、瓷砖、壁纸的清洗与打扫。(3)窗帘、床上用品的清洗与保养、整理。(4)木制或者其他材料家具的清洁与保养。(5)灯具、门窗的清洁与保养三、东莞家政服务工作内容采购日常生活用品帮助雇主采购一些日常用品，如烟、就、茶、糖、饮料、食品、洗衣粉、洗洁精、洗发水等。四、东莞家政服务工作内容看护孩子、照顾老人1、看护孩子(1)保证孩子人身安全(2)婴幼儿辅食的制作及人工喂养。(3)婴幼儿患病期间的看护，掌握药品的识别与用药含量、计量。(4)学龄前儿童的看护，照顾儿童的饮食、起居、安全玩耍等(5)接孩子上下学，保证健康饮食，督促完成家庭作业等。2、照顾老人(1)保证老人人身安全。(2)照顾老人锻炼和休息、安排好他们的饮食。(3)帮助老人打理好日常生活，照顾洗漱起居。(4)护理生活不能自理的老人，抱起清洁卫生。(5)护理患病老人，帮助他们服药和适量的活动。五、东莞家政服务工作内容护理孕、产妇及新生儿1、护理孕妇(1)根据孕妇的饮食需要，制作孕妇餐，即做好孕妇饮食营养护理。(2)护理孕妇洗浴，擦浴。(3)注意观察孕妇的妊娠反应，提供相应护理。(4)帮助孕妇正确用药。2、护理产妇(1)掌握产妇的营养饮食需要，做好产妇的饮食护理。(2)根据产妇哺乳期的身体特点护理常见疾病。(3)产妇缺乳少乳的护理。(4)指导产妇做产后形体恢复体操等。3、护理新生儿(1)为新生儿喂哺与喂药。(2)新生儿常见疾病的护理，如肺炎、脐炎、红湿疹、黄疸等。六、东莞家政服务工作内容护理病人(1)病人的饮食、服药、洗浴及户外活动等护理。(2)预防病人发生搙疮、关节变形等(3)为病人进行口腔护理，预防呼吸道感染。(4)陪伴病人、引导病人保持心理健康，心情舒畅。

1.规定了住宅东莞物业管理服务分等级服务标准,本标准适用于本省行政区域内的住宅东莞物业管理活动。2.规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。《房屋修缮范围和标准》（试行）城乡建设环境保护部城住字[1984]677号《江苏省物业管理条例》江苏省人大常委会（2000）公告第17号《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号令3.总则通过分类分项分级，具体明确江苏省住宅东莞物业管理服务内容及标准，体现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。本标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据，同时作为规范服务行为的标准，物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托管理合同中具体约定执行。4.公共服务4.1接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。4.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。4.1.2服务时限4.1.2.1一级急修（如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定，大、中、小修标准见建设部《房屋修缮范围和标准（试行）》等确定（下同）。服务2小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修7日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。4.1.2.2二级急修服务1小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修5日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受5日限制）。4.1.2.3三级急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。4.1.2.4四级急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。4.1.2.5五级急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。4.2房屋、共用设施、设备维护与管理

东莞物业管理服务的释义东莞物业管理服务费，又称物业管理服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。东莞物业管理服务的构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。